碧桂園的酒店為何賣不動？

文 | 空間秘探，作者 | 鄒新

一直處于“風暴”中心的碧桂園，將旗下城市花園綜合體的一部分即佛山希爾頓酒店漲價3億，以15億的掛牌價格二次出售，引發大量討論。今年以來，碧桂園一直靠“甩賣”減重，除了甩賣酒店，甚至還將長租公寓拿來抵債。只不過，碧桂園的酒店似乎賣不動……

01 15億掛牌，碧桂園二次拋售希爾頓酒店

近日，佛山地標性五星級酒店希爾頓酒店以15億元的價格掛牌出售。作為碧桂園首個城市綜合體項目的一份子，碧桂園曾為該項目花費了大量心思。酒店委托由國際最大的著名建筑設計公司Gensler設計，建成后總建筑面積達15萬平方米，樓高27層，碧桂園為業主，希爾頓酒店管理集團經營管理。

佛山希爾頓酒店坐落于佛山禪城區，地處佛山新城CBD最核心地段，如同點綴在交通要道上的一顆明珠。作為城市花園綜合體的配套，項目還擁有大型水族箱、大型會議中心、中西餐廳、國際品牌商店、泳池、健身中心、兒童樂園等設施。據悉，這家擁有600間客房的酒店，一度有報道稱其為希爾頓集團大中華區及蒙古客房量第一的單體酒店，也是目前國內華南區最大體量的希爾頓品牌酒店。

但在2020年期間便曾出現過“佛山希爾頓酒店項目處置招商公告”，彼時該項目的參考價格為12億。期間一同被擺上貨架的還有佛山碧桂園美爵酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店和碧桂園三亞郡·云海酒店整體資產等，只是后續并未達成任何相關交易。

隨著三季報披露結束，房企今年的業績走勢已經基本落定。市場深度盤整近三年，房企業績仍在持續下行。根據東方財富統計數據，截至10月31日，A股上市的84家房企中，營業收入同比下滑的共有58家，凈利潤同比下滑的則有65家。在凈利潤下滑的房企中，虧損額最高的是頭部房企萬科，虧損額高達179.4億元，金科、首開、金地緊隨其后。

而碧桂園地產公司目前尚未出具2023年年度報告、2024年一季度財務報表和2024年半年度財務報告，在完成2023年度審計報告前，公司暫無法出具2024年三季度財務報表等季度財務報表。近幾年，諸多定位奢華、高端的酒店資產被房地產企業甩手出售。碧桂園也通過出售旗下酒店資產的方式來緩解自身的債務壓力，此次佛山希爾頓酒店的上架已是其二次“亮相”。

02 酒店資產搬上貨架的不只有希爾頓

碧桂園起源于廣東省佛山市，其高呼“給你一個五星級的家”的口號，在三四線城市發展迅猛。在房地產市場正當紅的那些日子里，碧桂園以規模體量巨大、擴張步伐迅猛而被冠以了“宇宙第一房企”的名號。

國內的每一個地產大佬幾乎都有屬于自己的酒店業務板塊，碧桂園在酒店業務板塊的布局上實施了“自創品牌”以及“加盟國際品牌”兩步走的戰略。從2000年便開始發展酒店業務的碧桂園，一路走來，最終卻也沒能逃脫地產酒店的“魔咒”。

碧桂園的酒店業務起步較早，在上市之前，碧桂園就開啟了相關的探索。2000年元旦，“順德碧桂園度假村”正式對外試業，碧桂園酒店集團開始探索屬于自己的酒店品牌和產品線。但后來因為酒店數量的攀升，碧桂園陷入了重資產經營困境中。

2017年，碧桂園酒店板塊自稱旗下有500億的酒店及公寓資產，為了實現“瘦身”，碧桂園開始“割肉”經營效果不好的酒店。從碧桂園的財報中可以發現，這一年碧桂園的酒店數量從62個縮減至48個，一共減少了14個，此后，集團的酒店業務信息便不再單獨披露。

2019年底，碧桂園酒店業務發出“輕資產輸出”信號，并對旗下整體酒店品牌做梳理，計劃成立新的品牌矩陣。2020年4月，碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村正式宣布成立。鳳悅作為獨立的酒店板塊從地產業務中剝離，定位是高品質酒店資產運營商。其搭建了完整的品牌矩陣，從中端到豪華、從商務到度假全覆蓋。旗下目前運營八大各具特色的酒店和公寓品牌，包括碧桂園鳳凰、碧桂園假日、鳳悅、鳳頤、鳳悅輕尚、碧熙、碧嵐、鳳祺等。

但同樣是這一年，與佛山希爾頓同時被搬上貨架的佛山碧桂園美爵酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店和碧桂園三亞郡·云海酒店均未達成交易。2022年，佛山碧桂園美爵酒店以佛山鳳悅酒店的身份出現在公眾視野，并以5.5億元價格再次掛牌出售。時至今日，其已正式更名為溫德姆花園酒店。

2022年，廣州碧桂園金葉子溫泉酒店以3.9億出售、惠州碧桂園十里銀灘酒店以5億元出售、新會碧桂園鳳凰酒店以7.33億元出售。截至目前，三家酒店并未傳出已售出的相關消息。

國內各大房企向來以“高周轉”和“高負債”為代名詞，碧桂園作為一眾地產開發商的代表，也面臨較為嚴重的現金流危機。截至2023年6月末，碧桂園總負債為1.36萬億元，在房企負債中排第二（其后未有數據更新），僅次于恒大。

去年10月，碧桂園因一筆總額達110億美元的境外債券的債息未能按時支付而構成債務違約，成為歷史上規模最大的債務違約案例。2024年4月2日上午9時，碧桂園股票暫停買賣。為了回籠資金償還債務，碧桂園開始了新一輪拋售國內外資產的行動，而一系列的酒店資產就在碧桂園的拋售計劃之中。

今年年初，碧桂園在廣州產權交易所掛牌轉讓了包括廣州市增城區鳳凰酒店在內的一系列資產，涵蓋白云區人和公寓樓、番禺區碧桂園藏瓏府辦公樓、增城區碧桂園鳳凰城永旺商業物業、增城區碧桂園中心甲級寫字樓，這些資產擬轉讓價格合計38.18億元。其中鳳凰酒店的擬轉讓價格最高，達到12.6億。

隨后便是以15億價格掛牌，漲價3億進行二次出售的佛山希爾頓酒店，二者均以高價出售，引發了大量圍觀。但截至目前，均未售出。

03 除了酒店，公寓也加入“抵債”行列

除甩賣酒店外，前段時間碧桂園還將旗下的長租公寓拿來抵債。根據帝歐家居前段時間發布的公告顯示，全資子公司佛山歐神諾陶瓷有限公司通過受讓上海碧浦置業發展有限公司100%的股權及債權的方式，取得碧浦置業持有的3項不動產。

本次抵債資產為碧浦置業持有的位于上海南翔鎮10街坊10/6丘、嘉定區云安南路45號、嘉定區云安南路29弄26號。在這次被抵債的3項不動產中，其中的一處資產是碧桂園旗下碧家國際社區，位于上海嘉定區云安南路29弄26號。

同時，歐神諾同意免除碧桂園旗下公司及關聯公司對歐神諾負有的采購款債務中的5711.87萬元的債務。所免除債務不在上述股權轉讓涉及的4.23億元債權范圍內。簡而言之，碧桂園旗下公司拖欠帝歐家居全資子公司4.23億元，碧桂園就把上海3處不動產拿來抵債。碧桂園集團稱，目前該項交易已完成，此舉一方面是以資抵債，另一方面也將促進公司保交付相關工作。

回溯至2017年，碧桂園順應國家“房住不炒、租購并舉”的政策需要，創立了“碧家”品牌，并雄心勃勃地宣布了“3年100萬套長租公寓”的宏偉目標。此話一出，輿論嘩然，碧桂園也覺得牛吹大了，后來再被媒體追問這一目標時，開始含糊其辭。7年過去了，從碧家官網上可以看到，目前在全國已覆蓋城市有上海、廣州、深圳等11城，整體布局房源超過6萬間，在營房源不到2萬間。

進一步觀察碧桂園最新的數據，不難發現，長租公寓業務并未作為獨立板塊進行詳盡的數據披露。這一跡象從側面反映出長租公寓業務在碧桂園集團內部戰略中的邊緣化趨勢，于是在面臨資金周轉難的關鍵時刻，長租公寓業務自然是“身先士卒”。

盡管相對邊緣化，但是集團要“化債”，長租公寓也是非常重要的商業資產，關鍵時刻必須挺身而出，畢竟“碧家”也姓“碧”。不過，碧桂園的酒店資產有點微妙。一是碧桂園背后的“鳳悅”團隊，這些年一直試圖輕資產，有意無意多次強調自己是一家獨立運營的酒管公司，甚至有一度撇清和母公司關聯之嫌，但行業人都知道“鳳悅”依然姓“碧”，背后的大老板依然是碧桂園董事局主席楊惠妍；一是碧桂園還有不少酒店重資產，它們正成為碧桂園“化債”的重要籌碼，但是確實不太好賣。

近日，有市場消息稱碧桂園上月向債權人提交了境外債務重組計劃。在11月份的月度管理會議上，碧桂園董事局主席楊惠妍表示：“短期內，首要任務就是切實落實保交房；中期則是要保主體；長期來看，房地產仍然是一個規模龐大的市場，公司仍然有機會在其中找到自己的位置?！痹谂c債權人博弈之際，楊惠妍團隊也積極處置資產，兌現 “砸鍋賣鐵支持公司”的承諾。

無論是出售酒店還是以長租公寓抵債，在面臨資金周轉難的問題上，地產商們總是習慣性地拿商業資產“開刀”，尤其是酒店資產可謂是各大地產商們的頭號關注對象。對當下的碧桂園來說，酒店業務存在較大的不確定性，運營成本也較高，拋售酒店資產以緩解債務危機不失為一個合時宜的選擇。

04 地產難題：碧桂園的酒店為何賣不動？

作為化債手段之一，拋售旗下酒店資產并不稀奇。當下高端酒店的出售方通常是房地產開發商，比如碧桂園、金茂、華僑城等。這一現象的出現源于房地產市場下行，地產公司資金壓力巨大，急需出售資產來減輕債務、現金流負擔。但為何碧桂園頻頻將酒店資產搬上“貨架”，酒店卻總是賣不動呢？

根據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，今年上半年，全國共342家高端酒店被拍賣，85%的酒店流拍。酒店資產出售本就不容易，而許多酒店本身又屬于不良資產，這也進一步加劇了酒店交易的難度。

不良資產通常是指由于經營不善、管理不當或其他經濟因素導致其價值下降的資產。不良資產酒店往往背負著較大的債務或是經營不善，這使得潛在買家對其未來的盈利能力和現金流產生了擔憂。一些酒店可能還存在地理位置不佳、設施老舊、難以吸引足夠的客戶等問題，從而影響其市場價值。

經濟下行期間，投資者對于未來市場的預期較為悲觀，更傾向于保持現金流動性，減少非必要的投資支出。因此，對于那些需要大量資金投入維護和改造的不良資產酒店，投資者的興趣相對較低。在這種情況下，即使資產價格下調，也難以刺激購買欲望。

“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，在買賣雙方的博弈中，由于各自利益訴求、市場認知、風險承受能力的不同，其思維方式也會存在著天差地別，這種思維方式的差異會較大程度地影響交易的達成。賣方基于原始投資成本、維護費用、市場預期等因素的考慮，希望以盡可能高的價格出售資產，以彌補前期投入和損失。同時，賣方也可能對市場有較高的期望，認為資產在未來有較大的升值空間，因此不愿意降價出售。

碧桂園今年搬上“貨架”的廣州市增城區鳳凰酒店和佛山希爾頓酒店掛牌價格分別為12.6億元和15億元，大抵是出自以上原因的考慮。碧桂園廣州鳳凰城酒店交通便利，是全國首家以白金“五星級”標準建造的自然山水酒店，也是廣州東部最大五星級山水主題式酒店，總建筑面積達97912.69㎡。據報道，該項目曾是廣州增城的明星樓盤之一，開盤當日曾創下一天之內銷售額7.5億元的銷售神話。而佛山希爾頓酒店也是碧桂園旗下的“明星”商業資產，因此其二次出售期間價格不降反增。

酒店資產不僅需要高投入，其回報周期也較長。由于買賣雙方的思維差異，買方常常根據當前市場行情、資產的實際價值、未來的增值潛力等因素進行評估，從而給出相對保守的報價。同時，買方對市場可能持更為謹慎的態度，認為當前市場環境不穩定，未來存在不確定性，且由于存在“機會成本”的意識，因此愿意等待更好的投資機會。

與國際知名的酒店品牌相比，地產酒店的自主品牌成立時間較短，缺乏長期的品牌積累和市場認可度。除此之外，由于運營管理經驗欠缺、服務體系不夠完善、營銷策略單一以及市場的激烈競爭，地產酒店自主品牌的影響力較弱。碧桂園旗下目前運營的酒店和公寓品牌包括鳳凰、碧桂園假日、鳳悅、鳳頤、鳳悅輕尚、碧熙、碧嵐、鳳祺等，但相較于萬豪、洲際等國際酒店集團，錦江、首旅、華住、亞朵等本土酒店集團來說并不“出圈”。

品牌作為酒店的“身份證”，其作用日益突出，在酒店出售資產的過程中，擁有較高知名度的酒店往往也更受關注。在 2023 年 10 月 11 日，華僑城（亞洲）把上海寶格麗酒店推上了貨架，來自江蘇的一家民企金峰水泥集團有限公司，居然以 24.3 億元的價格成功摘牌。這一成交價格直接打破了中國信達日前轉讓的天津麗茲卡爾頓酒店成交價20億元，一舉創造了近年來高星酒店的最高成交紀錄。

除近期掛牌出售的佛山希爾頓酒店，碧桂園屢次搬上“貨架”的多為其自主經營品牌，如碧桂園鳳凰酒店和碧桂園鳳悅酒店。買家若接手其相關酒店資產，后續必定要引入新的品牌方，也需要花費不少的時間和精力，這也是導致其酒店難尋買家的原因之一。如果這些看起來“綿軟無力”的酒店品牌再經營不善，動不動要價就10億以上，任何投資人或者購買機構都會評估這樣的投資到底值不值！

綜上，從“買買買”到“賣賣賣”，地產集團和地產酒店始終是相互依存的關系，碧桂園酒店的困境也是當下地產酒店的真實映射。在多重因素的影響下，地產酒店的發展困難重重，那些擺上“貨架”的地產酒店先天不良的特性正在被市場無限放大！或許，重新評估地產酒店的品牌價值，敬畏并選擇更專業的團隊打造酒店品牌，是當下不少地產集團必須要變革的重要命題。