萬(wàn)達(dá)集團(tuán)近日完成了一項(xiàng)引人注目的商業(yè)操作——首次贖回此前出售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)天眼查信息顯示，12月2日，煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司發(fā)生工商變更，新華保險(xiǎn)旗下的坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)及坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司退出股東行列，取而代之的是由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)全資控股的上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司。這一變動(dòng)標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在出售40余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后，首次實(shí)現(xiàn)了對(duì)旗下資產(chǎn)的回購(gòu)。

上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司成立于2023年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，由萬(wàn)達(dá)商管全資持有。此次回購(gòu)并非偶然，早在2024年7月，萬(wàn)達(dá)商管曾短暫退出煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的股東行列，如今重新入主，顯示出萬(wàn)達(dá)對(duì)核心資產(chǎn)的重視與戰(zhàn)略調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士分析，此次回購(gòu)可能與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)密切相關(guān)。煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于毓璜頂商圈，是當(dāng)?shù)噩F(xiàn)金流最穩(wěn)定的項(xiàng)目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報(bào)率超過(guò)5%，被譽(yù)為“下金蛋的雞”。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，萬(wàn)達(dá)通過(guò)回購(gòu)此類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以迅速改善合并報(bào)表的租金規(guī)模和現(xiàn)金流狀況，同時(shí)向市場(chǎng)傳遞資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的積極信號(hào)。

柏文喜進(jìn)一步解釋，萬(wàn)達(dá)與收購(gòu)方簽訂的協(xié)議中可能包含“回購(gòu)期權(quán)＋固定內(nèi)部收益率（IRR）”條款，只要萬(wàn)達(dá)具備行權(quán)資金，理論上可逐步贖回符合條件的廣場(chǎng)。然而，并非所有項(xiàng)目都會(huì)被回購(gòu)，三四線城市的廣場(chǎng)若租金增長(zhǎng)乏力，萬(wàn)達(dá)可能選擇暫緩行權(quán)。目前，坤華股權(quán)投資仍持有13座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，包括南京萬(wàn)達(dá)茂投資有限公司和成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司等。

盡管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)仍由萬(wàn)達(dá)商管掌控，但資產(chǎn)出售仍是其當(dāng)前的主要策略。10月21日，廣州增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司發(fā)生股權(quán)變更，萬(wàn)達(dá)商管退出，北京嘉君科技發(fā)展有限公司全資接手。兩天前，黃石萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司也完成類似變更，新股東同樣為北京嘉君科技。這些動(dòng)作表明，萬(wàn)達(dá)仍在通過(guò)出售邊緣資產(chǎn)回籠資金，以緩解短期財(cái)務(wù)壓力。

柏文喜認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)的“邊賣邊買”策略體現(xiàn)了其現(xiàn)金管理的謹(jǐn)慎性。2025年，萬(wàn)達(dá)可能繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)，而回購(gòu)節(jié)奏將嚴(yán)格遵循“優(yōu)質(zhì)優(yōu)先、虧損暫緩”的原則。他指出，萬(wàn)達(dá)雖對(duì)外強(qiáng)調(diào)“輕資產(chǎn)”模式，但私下追求“輕重平衡”，通過(guò)保留核心廣場(chǎng)為未來(lái)的證券化定價(jià)和二次上市提供支撐。

然而，萬(wàn)達(dá)的財(cái)務(wù)狀況仍面臨挑戰(zhàn)。10月27日，萬(wàn)達(dá)商管新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，涉及義烏萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司和綿陽(yáng)涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司，凍結(jié)金額合計(jì)約1.5億元，期限均為三年。截至目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)累計(jì)存在50條股權(quán)凍結(jié)信息，凍結(jié)金額超百億元，同時(shí)面臨10條被執(zhí)行人信息，涉及金額超50億元。萬(wàn)達(dá)商管的風(fēng)險(xiǎn)信息同樣不容忽視，包括56條股權(quán)凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)和4條高風(fēng)險(xiǎn)被執(zhí)行人信息。

柏文喜表示，在地產(chǎn)下行周期中，“帶回購(gòu)的出售”成為資方與運(yùn)營(yíng)商的過(guò)渡性工具。萬(wàn)達(dá)的案例為行業(yè)提供了一個(gè)參考樣本：先通過(guò)出售資產(chǎn)止血，再修復(fù)財(cái)務(wù)報(bào)表，最后擇機(jī)回購(gòu)核心資產(chǎn)。他提醒，其他房企若想效仿，需先降低有息負(fù)債、恢復(fù)自由現(xiàn)金流，否則回購(gòu)條款可能淪為空談。