在消費(fèi)市場持續(xù)分化的背景下，高端商業(yè)運(yùn)營商德基集團(tuán)正加速布局多元化業(yè)態(tài)。11月26日，揚(yáng)州蜀岡-瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)與德基集團(tuán)簽署投資協(xié)議，宣布將在揚(yáng)州打造包含藝術(shù)館、博物館的商業(yè)綜合體，同時引入奧特萊斯業(yè)態(tài)。這一動作標(biāo)志著德基在鞏固高端市場地位的同時，開始向更具性價比的消費(fèi)領(lǐng)域延伸。

德基的轉(zhuǎn)型并非偶然。2024年，南京德基廣場以全球單體商場銷售冠軍的身份超越北京SKP，但其管理層已意識到單一高端業(yè)態(tài)的局限性。今年8月，集團(tuán)連續(xù)注冊成立兩家商業(yè)公司，分別聚焦奧特萊斯與社區(qū)商業(yè)運(yùn)營，為業(yè)態(tài)擴(kuò)張鋪路。數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度全國奧特萊斯銷售額同比增長12.8%，客流增幅達(dá)16.3%，麥肯錫預(yù)測該市場容量將在年內(nèi)突破2600億元。

在南京本土市場，德基正構(gòu)建"金字塔式"商業(yè)布局：新街口旗艦店錨定頂級奢侈品消費(fèi)，河西項(xiàng)目主打潮流文化，仙林板塊則通過奧特萊斯覆蓋年輕學(xué)生與家庭客群。這種差異化策略在徐州得到延續(xù)——10月25日封頂?shù)男熘莸禄鶑V場將引入500余個品牌，其中150個為當(dāng)?shù)厥椎辏A(yù)計年銷售額突破百億元。項(xiàng)目方透露，該綜合體將融合藝術(shù)展覽與高端零售，復(fù)制南京的成功模式。

消費(fèi)市場的結(jié)構(gòu)性變化為德基的擴(kuò)張?zhí)峁┝似鯔C(jī)。2025年第三季度，厲峰集團(tuán)、Prada集團(tuán)等奢侈品牌在華銷售額實(shí)現(xiàn)個位數(shù)增長，成都太古里、廣州太古匯等高端商場零售額顯著回升。但市場分化同樣明顯：開云集團(tuán)亞太區(qū)銷售額下滑10%，LVMH集團(tuán)中國消費(fèi)者全球消費(fèi)仍呈負(fù)增長。這種冰火兩重天的態(tài)勢，促使商業(yè)運(yùn)營商必須同時捕捉高端與大眾市場的需求。

德基的"雙線作戰(zhàn)"面臨多重挑戰(zhàn)。在奧特萊斯賽道，上海青浦奧萊二期、華潤萬象濱海購物村等項(xiàng)目加速擴(kuò)張，京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也通過線上奧萊模式滲透下沉市場。德基河西項(xiàng)目（現(xiàn)更名為德基時刻）改造周期長達(dá)六年，期間金鷹湖濱天地等競爭對手已穩(wěn)固客源。高端市場方面，南京IFC憑借新鴻基背景發(fā)力奢侈品領(lǐng)域，金陵中環(huán)通過"潮奢+年輕化"定位分流客群，金陵萬象城則以多元業(yè)態(tài)形成差異化競爭。

業(yè)內(nèi)人士指出，德基的轉(zhuǎn)型需平衡品牌組合與形象維護(hù)。奧特萊斯業(yè)態(tài)雖能消化庫存、吸引價格敏感客群，但過度依賴折扣可能稀釋高端定位。如何重建招商體系，在輕奢名品與大眾品牌間找到平衡點(diǎn)，將成為德基擴(kuò)張的關(guān)鍵。與此同時，隨著SKP被博裕資本收購后加速業(yè)態(tài)調(diào)整，德基"全球店王"的稱號正面臨新一輪挑戰(zhàn)。在華東市場從"一枝獨(dú)秀"轉(zhuǎn)向充分競爭的階段，這家商業(yè)巨頭需要更多創(chuàng)新策略來鞏固優(yōu)勢。