上海臨港控股近日發(fā)布的2025年度財務(wù)報告顯示，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入79.37億元，較上年下降29.66%；歸屬于母公司股東的凈利潤為9.69億元，同比減少12.64%。這一業(yè)績波動主要受到宏觀經(jīng)濟周期調(diào)整和行業(yè)環(huán)境變化的影響，尤其是園區(qū)銷售收入的顯著減少。

作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，上海臨港的主營業(yè)務(wù)涵蓋園區(qū)開發(fā)、運營服務(wù)及產(chǎn)業(yè)投資。報告期內(nèi)，園區(qū)銷售業(yè)務(wù)收入為45.30億元，同比下降40.49%；園區(qū)租賃業(yè)務(wù)收入為29.08億元，減少4.35%。兩項核心業(yè)務(wù)的收縮直接導致整體營收下滑，而利潤端則因銷售板塊的萎縮受到更大沖擊。

從季度表現(xiàn)來看，上海臨港的業(yè)績呈現(xiàn)"前高后低"的態(tài)勢。前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入38.02億元，同比下降7.88%，但利潤總額達18.19億元，同比增長49.34%。然而，第四季度單季營收雖達41.35億元，歸母凈利潤卻虧損1.34億元，扣非凈利潤虧損2.71億元，成為全年業(yè)績的主要拖累因素。

毛利率的劇烈波動是導致利潤坐過山車的關(guān)鍵原因。前三季度，公司結(jié)轉(zhuǎn)項目以高毛利物業(yè)為主，毛利率連續(xù)三個季度上升，第三季度達到56.03%。但第四季度結(jié)轉(zhuǎn)項目轉(zhuǎn)為低毛利尾盤，疊加存貨跌價計提等因素，毛利率驟降至16.91%，環(huán)比下降39.13個百分點。報告期末，公司因收儲地塊計提存貨跌價準備1.55億元，進一步壓縮了利潤空間。

面對存貨高企的挑戰(zhàn)，上海臨港的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率亟待提升。截至2025年底，公司存貨規(guī)模達419.49億元，占總資產(chǎn)的47.9%，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)長達2934天，意味著現(xiàn)有存貨去化需要至少8年時間。這一現(xiàn)象折射出園區(qū)開發(fā)行業(yè)普遍存在的開發(fā)周期長、投資回報慢的業(yè)務(wù)特性。

在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)承壓的背景下，上海臨港正加速向"開發(fā)+運營+服務(wù)+投資"的協(xié)同發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。公司通過加大產(chǎn)業(yè)投資力度、提升園區(qū)綜合服務(wù)能力，構(gòu)建起"空間載體、產(chǎn)業(yè)投資、園區(qū)服務(wù)"三位一體的業(yè)務(wù)格局。報告期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)收入呈現(xiàn)逐季增長態(tài)勢，四個季度分別實現(xiàn)1.06億元、1.11億元、1.39億元和1.43億元的收入。

資產(chǎn)證券化成為上海臨港盤活存量資產(chǎn)的重要抓手。2025年8月，公司通過國泰君安臨港REIT平臺完成漕河涇科技綠洲康橋園區(qū)的擴募發(fā)行，實現(xiàn)資產(chǎn)溢價處置，回籠資金17.23億元。全年通過類似操作共計回籠資金約26.25億元，不僅優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，還為短期利潤增長提供支撐。三季度凈利潤同比增長74.61%，主要得益于資產(chǎn)盤活帶來的一次性收益。

這種轉(zhuǎn)型策略正在產(chǎn)生積極效應(yīng)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的基金份額持有者和擴募項目的運營管理機構(gòu)，上海臨港在獲取穩(wěn)定投資收益的同時，持續(xù)增強資產(chǎn)運營服務(wù)能力。公司表示，將充分發(fā)揮REITs等資本工具的作用，加快打造轉(zhuǎn)型發(fā)展的"第二增長曲線"，通過拓展園區(qū)資產(chǎn)證券化路徑，重塑"空間+服務(wù)+投資"的價值創(chuàng)造邏輯。